CALCULADORA DEL IMPUESTO DE PLUSVALIA 2016 MEJORADA . ¿QUÉ ES LA SEGUNDA VENTA? ¿DESDE CUÁNDO REGIRÍA EL IMPUESTO A LA GANANCIA EXTRAORDINARIA? (SE ADJUNTA CALCULADORA TRIBUTARIA MEJORADA VERSION 2.0 PARA DESCARGAR A TU COMPUTADORA Y LINK DEL SRI PARA CALCULAR ONLINE EL IMPUESTO PROPUESTO)

Al final de este artículo encontrarás el link para descargar a tu computadora la calculadora tributaria mejorada, versión 2.0,  para calcular el impuesto a la "ganancia extraordinaria" y compararlo con lo que pagarías actualmente. Así mismo podrás descargar un PDF explicativo, elaborado por el SRI,  de en qué consiste el impuesto.

Finalmente, podrás hacer click en un link que te permitirá calcular online el impuesto, desde la página del SRI

¿A QUÉ SE LA LLAMA SEGUNDA VENTA? ¿DESDE CUANDO SE APLICARÍA EL IMPUESTO A LA "GANANCIA EXTRAORDINARIA", ENCASO DE SER APROBADO?

Por Cbr. Gabriel Grey C.

Con respecto al proyecto de Ley Orgánica para evitar la especulación sobre el valor de las tierras y fijación de tributos o de Plusvalía, enviado por el Sr. Presidente Rafael Correa a la asamblea el 1 de diciembre de 2016, han surgido posiciones a favor y en contra. 

Independientemente de lo anterior, en caso de que se apruebe la ley,  han surgido algunas inquietudes sobre aspectos que al parecer no son muy claros para los ciudadanos comunes, que no estamos familiarizados con el léxico que manejan los abogados al redactar las leyes y, no entendemos o, nos resulta difícil interpretar lo que la redacción de un artículo quiere decir cuando lo leemos.

Algunas preguntas que han surgido entre mis clientes son: ¿Deberé pagar  el 75% de impuesto a la ganancia extraordinaria de una venta, desde la primera vez que que yo realice la venta de un inmueble, a partir del 1 de enero de 2017, si la ley se aprueba hasta el 31 de diciembre de 2016? ¿Qué pasa si mi propiedad la adquirí hace muchos años cuando la moneda era el sucre? ¿Qué sucede si mi propiedad, como en la mayoría de los casos, en la escritura de compraventa se registró la transacción, para "ahorrar impuestos", al precio del avalúo catastral del municipio (generalmente muy inferior al precio de mercado) y, hoy, con el valor de venta real, existe una diferencia abismal, que hace que con el nuevo proyecto de ley, aparentemente, yo deba pagar un impuesto exhorbitante por plusvalía?

Debo reconocer que hasta yo, estaba asustado, por mi falta de entendimiento al respecto. ¿Qué quería decir que esta ley aplicaba desde la "SEGUNDA VENTA del bien inmueble"? Pude haber comprado una casa a una constructora hace 10 años y, querer venderla ahora. Para la constructora, era la primera venta del inmueble. Para mí...¿sería la, la segunda venta del inmueble?

Afortunadamente, han ido apareciendo artículos aclaratorios al respecto, cuyos links se los coloco más adelante. Dicha información, se las resumo a continuación.

El proyecto de ley, casi al final, tiene una disposición transitoria que dice así:

"DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera.- El impuesto a las utilidades en las transferencias de predios urbanos y plusvalía, previsto en la Sección XI del capítulo III del título IX del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización gravará hasta la primera transferencia de los bienes que hayan sido adquiridos con anterioridad a la promulgación de esta Ley."

Aquí podrás encontrar un link para descargar el proyecto de ley completo, gracias a diario El Telégrafo

Aquí podrás descargar el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización, COOTAD  (Del art.527 al art.537 trata del impuesto de Alcabalas y, del art. 556 al art. 561 trata de el impuesto a la Plusvalía actual)


En "cristiano" (lenguaje común), esto significa que todos aquellos bienes que fueron adquiridos antes de que fuera promulgada esta ley, al precio que sea, en la moneda que haya sido, si son vendidos desde el 1 de enero de 2017 en adelante (en caso de que la asamblea apruebe dicho proyecto de ley y...hasta que no venga otro Presidente que la derogue ;) ), el  impuesto de plusvalía, se calculará tomando en cuenta las leyes vigentes hasta el 31 de diciembre de 2016. Es decir, lo que normalmente se ha venido pagando hasta este momento. Esa venta, sería considerada la PRIMERA VENTA  del bien inmueble, desde que se aprobara la ley. NO PAGARÍA el impuesto a la "ganancia extraordinaria". 

RECOMENDACIÓN IMPORTANTE PARA QUIENES COMPREN BIENES EN DICIEMBRE DE 2016 o LUEGO.

Si usted está adquiriendo un bien en este mes o, después, aún cuando no esté aprobado el proyecto de ley, es importante que declare la compraventa por el valor real, no mienta. Es preferible pagar una suma mayor ahora (comparándola con lo que pagaría si declara, como hasta ahora ha sido la costumbre general, una suma muy inferior a la real, por "ahorrarse" en los impuestos), que arriesgar su patrimonio, y "regalárselo" al Estado si llega a necesitar vender este bien inmueble. Se consideraría que es la SEGUNDA VENTA del bien inmueble.

Si la "ganancia" entre lo que usted compró y lo que venderá es mucha, el 75% de ella, se la llevará el "señor gobierno". Si la utilidad está dentro de los parámetros considerados, por esta ley,  "normales" (ganancia ordinaria más 24 SBU), es probable que su impuesto no llegue a ser muy alto, o incluso cero. 

Aunque parezca difícil de creer, si hay casos reales, en los que con esta ley, se pagarían menos impuestos que con la actual. Casos en los que el dueño declare el valor real de compraventa cuando adquiere el bien y, la utilidad no sea demasiado alta, cuando la vuelva a vender. Obviamente, habrá casos en los que, con esta ley, las ganancias que un propietario obtendría, serían inferiores a las que obtendría bajo las condiciones legales vigentes.

Finalmente, como en todo, hay personas a favor y en contra de la aprobación de esta ley. Les dejo unos links a continuación en los que se aprecian algunos argumentos a favor y, algunos en contra:

Argumentos A FAVOR y detalles del proyecto, expuestos por miembros del gobierno. Publicado por ANDES (Agencia Pública de Noticias del Ecuador y Suramérica) el 11 de diciembre de 2016.

Argumentos EN CONTRA expresados por el sector inmobiliario, constructores, así como líderes de oposición. Publicado por el diario El Universo el viernes 9 de diciembre de 2016.

Sea cual fuere nuestra posición, debemos estar preparados para calcular bien los impuestos que habría que pagar, si el proyecto de ley se aprueba.

CALCULADORA TRIBUTARIA MEJORADA, versión 2.0, en Excel, para descargar a su computadora y PDF EXPLICATIVO del impuesto a la "GANANCIA EXTRAORDINARIA"

Calculadora del impuesto a la especulación sobre el valor de tierras ONLINE, elaborada por el SRI. Puede hacer el cálculo desde SU TELÉFONO.

Cbr. Gabriel Grey es corredor de bienes raíces con 17 años de experiencia en ese campo.

Obtuvo un B.A. en Marketing y Finanzas en la USFQ.

Su licencia profesional No.471, la obtuvo en la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Tungurahua (ACBRT)

Actualmente, es Agente Asociado de RE/MAX Capital en Quito-Ecuador

Si necesita asesoría profesional para comprar, alquilar o vender un inmueble, lo puede contactar al 0998136211.

            ggrey@remax.com.ec   
          www.remax.com.ec/gabrielgrey

¿QUÉ ES LA GANANCIA EXTRAORDINARIA? (se adjunta CALCULADORA TRIBUTARIA PARA DETERMINAR EL IMPUESTO A LA "GANANCIA EXTRAORDINARIA" (VERSIÓN 2.0) vs. EL IMPUESTO ACTUAL EN EL MUNICIPIO DE QUITO)

www.remax.com.ec/gabrielgrey

Al final de este artículo encontrarás un link para descargar la calculadora que te permite calcular el impuesto a la "Ganancia Extraordinaria" y compararlo con el impuesto que se paga actualmente en Quito. Esta versión 2.0 mejora algunos aspectos de la primera versión

EL IMPUESTO A LA "GANANCIA EXTRAORDINARIA":

 ¿QUÉ ES? ¿SERÍA CORRECTO APLICARLO A TODOS LOS BIENES POR IGUAL?

A continuación haremos un análisis breve de qué es la "ganancia extraordinaria" y si es o no correcto aplicarla de manera igualitaria a todos los bienes inmuebles.

Te dejamos dos links. Con el primero, podrás decargar a tu computadora o teléfono un archivo en hoja electrónica para que puedas de una manera fácil hacer el cálculo de la "ganancia extraordinaria" si pasa la ley y, comparar con el cálculo del impuesto a la plusvalía con las leyes vigentes a diciembre de 2016 en el municipio de Quito. Así mismo, en ese link, podrán ver un archivo en formato PDF, elaborado por el SRI, para explicar de manera didáctica, la forma como se calcula dicho impuesto.

¿QUÉ ES LA "GANANCIA EXTRAORDINARIA"? ¿ES CORRECTO O NO APLICARLA POR IGUAL A TODOS LOS BIENES INMUEBLES?

          El Presidente Rafael Correa envió a la asamblea un proyecto de ley para el cálculo del impuesto a la "ganancia extraordinaria", una parte, en muchos casos importante, de lo que conocemos como "Plusvalía" o impuesto a la "Utilidad" fruto de la diferencia entre la compra y venta de un bien inmueble.

          Se llama con el nombre de "Ganancia extraordinaria" a lo que el gobierno considera, una ganancia "ilegítima", que adquiere un propietario al vender un bien en lugares en los que el gobierno ha invertido en infraestructura, haciendo que el bien se valorice.

         Hay sitios en los que probablemente podría tener razón en su punto de vista el Sr. Presidente. Por ejemplo, lugares suburbanos que ganan valor cuando se invierte en alcantarillado, carreteras, etc.

          Sin embargo, hay lugares ya urbanizados hace muchos años, con todos los servicios y vías de acceso ya implementadas y, donde con el correr del tiempo, por una simple cuestión de oferta y demanda los terrenos han ido ganando valor (la construcción, desde un punto de vista técnico, se deprecia desde el primer día. Por ello se usan tablas de depreciación cuando se necesita hacer un avalúo técnico. Los terrenos se aprecian, por lo general, mientras que la construcción,  se deprecia).

          Las ciudades crecen de una manera expansiva, del centro a los extremos. Las tierras céntricas se van volviendo apetecidas, hay menos terrenos disponibles para construir en lugares donde la demanda de vivienda, oficinas o comercio se incrementa con el correr del tiempo y, por una simple ley oferta y demanda, los valores de los terrenos aumentan. Hay mucha demanda ante la escasa oferta de terrenos y, por ende, los valores de los mismo van aumentando.

           Los constructores compran, derrocan casas antiguas, para satisfacer a una clientela que está dispuesta a pagar nuevos precios más elevados, con tal de vivir en donde desean o necesitan vivir.

          En casos como el mencionado anteriormente, las calles fueron pavimentadas hace muchos años, los servicios fueron implementados y mantenidos con los pagos de impuestos prediales que cada año pagaron los propietarios o, incluso, con pagos especiales extraordinarios que tuvieron que hacer para que el municipio les adoquine o pavimente la calle. Son muchos los barrios consolidados, donde el gobierno no ha tenido que hacer mayor inversión reciente. En esos escenarios, la "ganancia extraordinaria" parece que sería...la del gobierno, en caso de que el proyecto de ley se apruebe.

           De llegarse a aprobar el proyecto de ley, en mi humilde opinión, debería considerarse de manera diferenciada la manera de aplicar el impuesto. No es lo mismo un terreno que duplica su valor de la noche a la mañana,  porque tuvo la suerte de que construyeran una carretera que conduzca al nuevo aeropuerto en sus cercanías, que una casa antigua bien ubicada en un sector céntrico que se volvió apetecido para construir edificios y, por simple oferta y demanda, ganó valor con el correr de muchas décadas. Así como no es lo mismo que por el crecimiento natural de las ciudades, sectores que alguna vez fueron periféricos, luego de varios lustros, se volvieron urbanos y por necesidad, ante la falta de espacio en lugares céntricos, las personas necesitan vivir allí.

            Finalmente, en caso de que se apruebe el proyecto de ley, es importante que entendamos como se calcula el impuesto propuesto.

HOJA ELECTRÓNICA PARA CALCULAR EL IMPUESTO A LA "GANANCIA EXTRAORDINARIA"  Y ARCHIVO PDF EXPLICADO POR EL SRI.

A continuación, podrá comparar cuanto pagaría  si se aprueba el proyecto de ley  vs. lo que pagaría actualmente en el Municipio de Quito (a Diciembre de 2016)

En el siguiente link podrá descargar una hoja electrónica diseñada para que calcule de una manera muy sencilla el impuesto a la "ganancia extraordinaria" y, lo compare con el impuesto que pagaría actualmente en el Municipio de Quito. Así mismo, encontrará un archivo en PDF, para entender claramente como se calcula este impuesto propuesto.

Haz click aquí para acceder al sitio donde puedes descargar a tu computadora la calculadora del impuesto de "Ganancia Extraordinaria" VERSIÓN 2.0 MEJORADA y un PDF explicativo,elaborado por el SRI, de dicho impuesto

www.remax.com.ec/gabrielgrey

Hola,
Por medio de este blog, en un futuro, encontrarás toda la información que requieres para poder alquilar una bodega de una manera eficiente , que se ajuste a tus necesidades y,cumpla con todas las normativas municipales. Este es mi primer blog. Iremos alimentando información y escribiendo artículos relacionados al tema inmobiliario en los próximos días.